Особенности национального домовладения

 

"А если не будут брать, отключим газ!"

управдом из фильма "Бриллиантовая рука"

Щедрое подарение


Во времена не столь уж давние, ещё в 90-ых годах прошлого века, большая часть домов, даже индивидуальных (односемейных) принадлежало государственным предприятиям и организациям с участием государства. Или кооперативам.


Да, выстроил себе дом, а он государственный и земля под ним государственная. Хотя у многих домохозяев и было иное мнение на сей счёт...


Только времена эти прошли: законодатели сначала предоставили отдельные возможности для частного домовладения, затем изменён жилищный кодекс, проведена массовая приватизация жилья.


И, как не сопротивляются деятели от государства на местах (для них возникает масса неудобств и подтачивается их власть), Государь (в своих интересах) раздаёт недвижимую собственность пользователям, да на льготных условиях...


В этой заметке мы обойдём вопрос, зачем это делается. Вопрос не прост и требует отдельного рассмотрения...


Зато присмотримся к некоторым следствиям столкновения советских традиций домоуправления и волны приватизации жилья с перераспределением его.


Типичный многоквартирный дом


В многоквартирном доме, отныне, может быть несколько сот и даже тысячи собственников (например, за счёт владения долями объектов недвижимости и за счёт владельцев отдельных комнат).


В некоторых домах присутствуют помещения, коими владеет государство, в лице муниципалитета, как правило...


Но, мы возьмём простой случай - типичный городской многоквартирный дом на 40 квартир, вблизи от центра города Екатеринбурга. Назовём его - Старая Пироженка на Московском Яру...


Управляется Старая Пироженка на Московском Яру "частной конторой", созданной на базе бывшего жилкомхоза.


Если Вы думаете, что жители выбирали способ управления домом и данную управляющую компанию, то заблуждаетесь.


Со второго раза и с многочисленными нарушениями (так что их по суду легко отстранить от управления домом) удалось устроить получение от некоторого количества домовладельцев подписи на нужных бумагах.


А куда же смотрели домовладельцы? Да им всё равно...


Они не хозяева своему дому! Ни каждый по отдельности, ни все вместе.


Дом, по традиции, в руках управляющего, который теперь является частной фирмой, хоть и остаётся тесно связан с городской администрацией (и связан ею "по рукам и ногам").


Знаете, вот уже скоро год как дом в управлении этой фирмы.


А она так и не заключила договоры с домовладельцами, от имени которых распоряжается. И как-то обходится... И никого это особо не смущает...


Всё как обычно. То есть дела идут по обычаю, а право к такой практике домовладения отношения не имеет.


Это здорово, что всё работает, каких бы фантастичных законопроектов ни наработали законодатели.


Но, вот что дурно. Ни домохозяева, ни управляющие не предприняли ничего существенного, чтобы сохранить и улучшить состояние дома и придомовой территории.


Да, бабушки-пенсионерки обиходили клумбы с цветами, навели красоту. Если бы это покупать как услугу, стоило бы она от 500$ в месяц с дома.


Да дворники метут тротуары и моются подъезды. Это и допрежь делалось, по обычаю. И, собственно, всё...


И дело даже не в том, что давно пора добавить 1-2 мусорных контейнера (из-за их нехватки красивый двор засорён сильно - мусор разносится ветром).


Вряд ли кто-либо даже помыслил заняться оформлением земельного участка под домом!


Интересно, что рядом со Старой Пироженкой на Московском Яру, а дом выходит фасадом на магистраль, возвышается рекламный щит и есть место для киоска.


Но никто(!) ещё не знает принадлежит ли эта земля домовладельцам, межевание не произведено.


А ведь оформленный в собственность придомовой участок - это и увеличение оценочной стоимости квартир в доме. По идее...


По факту же, пока, как уж усмотрит это и подаст агент по недвижимости (от хозяев такой предприимчивости ждать маловероятно).


Таким образом, домовладельцы и управляющие Старой Пироженкой на Московском Яру ведут себя так, словно, дом им не принадлежит.


Так и есть... Эффективны домовладельцы только в отношении своих квартир.


А вот насколько эффективны, рассмотрим в следующей главке...


Типичная квартира в многоквартирном доме


Ниже только один пример хозяйствования владельца жилой недвижимости в 40-квартирной "хрущёвке". Назовём его Сергей...


Сергей сдаёт квартиру, а сам живёт с родителями. Сдаёт на долговременной основе.


Жильцов он особо не обижает, даже компенсирует часть их расходов на текущий мелкий ремонт. И получает свои 660 у. е. в месяц (сумма условная, у Вас будет другая)...


Даже если исключить отдельные хозяйские промахи, например, установку городского телефона, не нужного ни ему, ни жильцам (это было выгодно ещё в 2000 году, ну уж никак не в 2008-ом). Его практика домовладения вызывает недоумённые вопросы...


Он, как и абсолютное большинство домовладельцев, сдающих жильё, не закладывают в сумму оплаты будущий ремонт квартиры - её амортизацию.


Имущество и риски Сергея, совершенно, не застрахованы.


И никакой компенсации рисков деньгами домовладелец себе не берёт. Что за щедрость такая?


Понятно, что уровень цен на доходное жилья - фактор неконтролируемый владельцем отдельной квартиры.


И чтобы сдать квартиру подороже пришлось бы предложить жильцам исключительные условия... А зачем? И так сойдёт.


В результате, даже на фоне дефицита жилых площадей (в нижней половине ценового диапазона) во многих крупных российских городах, рентная плата за жильё "отстаёт" от цен на покупку жилья.


А значит, если Вы покупаете квартиру в старом многоквартирном доме, то при сдаче внаём на долгосрочной основе она окупится много лет спустя, если вообще окупится...


Как Вы думаете, что будет делать Сергей, когда придёт время ремонтировать, нет ни его квартиру - общедомовое имущество. А ничего...


Разве подпишет петицию в муниципалитет, чтобы город выделил деньги на ремонт его дома.


Только муниципальные деньги, как правило, будут перехватывать предприимчивые дельцы.


В том числе те, кто будет скупать квартиры в аварийных жилых домах пачками, задёшево.


Но, ещё задолго до продажи собственной квартиры Сергей, возможно, вынужден будет снижать оплату за свою квартиру.


Моральное устаревание маленькой квартирки. Это не исправишь современными стеклопакетами.


Редкий (и очень) дорогой ремонт превращает старую квартиру в жильё, сопоставимое по качеству с квартирами в новых домах и даже старых индивидуальных домиках с газом и водой.


А и сделал такой ремонт, подъезд-то да и двор с каждым годом всё "страшнее". Про изношенные лифты в высотках я, вообще, молчу.


Типичный сценарий


Столкновение правовых новаций и советских традиций домовладения приводит к ситуации аналогичной с ваучерами.


Миллионы человек на постсоветском пространстве получили - и получат - задёшево жилую недвижимость, зачастую изношенную и обременённую многочисленными обязательствами


Слыхали о требованиях пожарной безопасности и санитарных нормах, с кого спросится при случае(?)).


Так или иначе, эти миллионы домовладельцев не сумеют с ней толком управится и потеряют её...


Но, есть и другая сторона - в 10-ые и 20-ые годы будет сделано множество состояний на скупке плохо управляемой жилой недвижимости.


Целых многоквартирных домов, где будут жить, порой, их бывшие владельцы и их наследники. Утешающие себя улучшением качества жилья и тем, что налог на недвижимость и страховку платят не они.


Хотя почти всегда это будет сделано за их счёт...


Конечно, отдельные многоквартирные дома ждёт совсем иная участь.


Некоторые сохранятся почти как есть, другие будут перестроены, многие станут трущобами и развалинами, многие снесут...


Однако, нас больше интересует сценарии для отдельных домовладельцев.


Так вот, типичный владелец одной квартиры в многоквартирном доме превратится в человека снимающего жильё, хорошо ещё, если не на условиях так называемого социального найма.


Уж очень немного останется добротных-то домов в государственной собственности. В основном, дрянь-дома.


А условия "социального найма" - что-то вроде прежнего владения квартирой по-советски.


Для кого-то это и вовсе желательно.


Но, Вам, Уважаемый/Уважаемая, возможно, не покажется привлекательным.


Тогда, быть может имеет смысл по-искать способы реализовать имеющееся у Вас недвижимое имущество. Без продажи квартиры или квартир. Да? Нет?


Последнее замечание


В стране, до сих пор не изжившей пережитки крепостного права - прописку (регистрацию), домовладельцы ещё долго во всём почти уповать на Государя и его служак на местах (и обманывать их по-мелочи).


А государственные мужи будут поступать, словно домовладельцы дети малые неразумные, не способные позаботится о себе и своих домах (и наживаться, по возможности).


Но, это не навсегда...


За сим Дед Чур прощается с Вами, и мир Вашему дому!

 

Новелла о домовладении

 

« - Вот тут у Даля написано: "Дома домим". Что бы это значило?
- Да, ведь и Даль вряд ли знал. А Ты у меня спрашиваешь...
- Хотела, чтобы Ты придумал, что это будет значить для нас. »

Давайте бросим взгляд на то, как будет изменятся практика домовладения в ближайшие годы и даже десятилетия. Дерзко так...


Полагаю, это будет любопытно всем, чья жизнь так или иначе связана с многоквартирными и малоквартирными жилыми комплексами.


Ошеломляющая новизна


Уже 5-7 тысяч лет назад умели строить дома с двумя и более квартирами, в два и более этажей.


И уже тогда лучшие из домов оборудовались водопроводом и канализацией, системами вентиляции и отопления, средствами освещения и охраны.


С тех пор и до конца 2-го тысячилетия христианской эры ничего принципиального в домостроении и домовладении не изменялось.


Но, в прошлом столетии, мало по малу, вызревали изменения, которые порождают качественно иные практики домовладения и домостроения.


То есть владельцам жилья и управдомам уже в обозримом будущем придётся столкнуться с ошеломляющей новизной.


И эта новизна не столько связана с "обращением к цивилизованным практикам владения и управления жилой недвижимостью" и с "освоением опыта развитых стран", сколько с кардинальными переменами в сфере строительства и эксплуатации недвижимости, вообще.


Если "опыт цивилизованных стран" позволяет предположить, что в близком будущем российским владельцам жилой недвижимости придётся позаботится о разнообразном страховании рисков, связанных с собственностью (а не только дорогих вещей в сдаваемых в наём квартирах).


Но, Их опыт вряд ли подскажет к чему приведёт распространение "домашней электроэнергетики", торговля "шумовым загрязнением", внедрение "интеллектуальных компонентов" домов...


Представьте, многоквартирный дом, в угоду веяниям моды (и в угоду рекламодателям) перекрашиваемый и украшаемый чаще, чем дважды в год...


Представьте, что квартиры в доме имеют не только номера, но и наименования (тоже сменяемые время от времени). И даже комнаты в некоторых из них...


Представьте, что за решения управдома совладельцы и жильцы голосуют как ныне за песни в чартах, по телефону, быстро и за копейки.


Наконец, представьте, что документация на Ваш многоквартирный дом на бумаге занимает десяток-другой огромных железнодорожных вагонов. И значительная часть этих сведений (а не только фотографии дома из космоса) в цифровом виде представлена в интернет.


Уверяю Вас, за всю историю перед владельцами и управляющими не возникало столько вопросов, сколько перед управдомом двадцать первого века.


И как Вы думаете, те несчастные тётеньки из жилконторы в состоянии решать эти вопросы? Нет.


Их участь работать при каком-то старомодном, склонном к обветшанию, скопище квартирок, сдаваемых в "социальный найм"...


Прошли времена, когда вести бизнес, даже такой простой, как оказание сантехнических услуг или услуг электрика, было сложнее, чем "тупо" владеть квартирой и сдавать её в наём.


Владеть жилой недвижимостью означает предпринимать и обходится с ней как с предприятием.


Уже очень трудно "всё знать" о своей квартире и "всё в квартире делать".


А тем паче без других людей управляться с целым домом, пусть даже малоквартирным!


И в этом главная новизна происходящего в сфере создания и эксплуатации жилой недвижимости, ныне и впредь...


Вопросы и возможности


Нелегко было советскому управдому. Даже с запуганными, связанными "крепостническими" законами жильцами.


А только управдому двадцать первого века ещё сложнее.


Собственники, доверительные управляющие, владельцы долей, арендаторы с правом выкупа, обладатели опционов - разброс имущественных прав становится шире.


Требования государственных (а теперь и общественных) контролирующих организаций многочисленнее и жёстче.


Да и жильцы стали привередливее, разборчивее. Пока только в дорогих ("элитных") домах, но всё чаще и в иных...


Домохозяева да и нередко квартиросъёмщики капитальным образом переустраивают своё жильё.


И "эпидемия" самовольных перепланировок в 90-ых-2000-ых - пустяки по сравнению с тем, что можно будет наблюдать вскоре.


Это будет как стихийное "размножение" произвольно устанавливаемых на придомовых территориях автогаражей, которое наблюдалось прежде и продолжается в ряде "уголков" России и сейчас.


Захват лестничных площадок, чердачных и подвальных пространств с установкой дверей и замков.


Пристройка новых помещений на первых этажах, балконов(!) и лестниц(!).


Разделение квартир и комнат на отдельные секции.


Размещение оборудования на кровле, на внешних стенах, в межэтажном пространстве, в подъздах.


В некоторых случаях, подземные работы (на законных основаниях и самовольно).


Всё это порождает многочисленные конфликты интересов, "межевые" споры, разбирательства и таит в себе массу возможностей для сообразительных человеков.


И уже в ближайшие годы к традиционным для жильцов многоквартирных домов поводам по-судачить и судится добавятся контакты/конфликты с пожарной инспекцией и санитарно-эпидемиологической службой, да с будущими "жилищными" инспекциями разного рода.


Многоквартирное жильё, ставшее частным, а, нередко, доходным предприятием - обязательно станет объектом их алчного внимания.


Но, это более-менее привычно и понятно, как понятно постоянное противоборство в коммуналках или споры кому и где стоять на автостоянке.


Гораздо, менее понятно по какому праву и что именно делают вот эти люди в красивых комбинезонах в нашем подъезде.


На прямой вопрос они, конечно, ответят: "Телевизионный кабель прокладываем..." или "Пожарную сигнализацию"; и даже покажут документы какие-то убедительные.


Но, ни жильцы, ни даже единственный владелец дома без специальной экспертизы не поймёт, что именно установлено в доме или проложено через дом.


Когда начинаешь вникать практику домовладения, то понимаешь, сколько ещё предстоит решить, какие неожиданные коллизии могут возникать.


Действительно, могут ли совладелецы жилого дома брать плату за транзит интернет-траффика через дом (а таких транзитных кабелей сотни километров по всей России проложено (!))?


Должна ли взиматься плата за пользование почтовыми ящиками и с кого именно (ведь, зачастую, он больше нужен не жильцу, а сторонним людям)?


У пользователей жилой недвижимости всё чаще возникают эти и многие другие вопросы, которых они прежде и помыслить себе не могли.


И именно в резком расширении круга вопросов, решаемых домовладельцами и жильцами, новизна происходящего в сфере эксплуатации жилой недвижимости. Небывалая новизна.


Основы под вопросом


Да, и сами основы домовладения могут быть поставлены под вопрос.


То есть изъятия государственными структурами, захват влиятельными лицами, самовольное заселение и тому подобное, отнюдь, не ново под Луной.


И безвозмездно жильё предоставлялось, и безвозмездно дома управлялись(!)...


Кажется что ничего необычайного случится не может. Верно?


Но, когда собственностью (и предметом торга) станут права на "шумовое загрязнение" - возможность издавать звуки громче определённого уровня. Понимание (по-крайней мере, юридическое) границ домовладения изменится.


Да и в практиках домостроения произойдут изменения - звукоизоляция станет одним из приоритетов.


Никакой фантастики: уже сейчас власти на уровне городов регламентируют уровень шума в ночное время. Но, это ещё даже не "цветочки"...


По аналогии с шумом, могут возникать небывалые коллизии по поводу других "невидимых" компонентов домовладения, электромагнитных помех для работы домашних приборов и беспроводной связи, например.


Многим россиянам не кажется удивительным запрет на домашних животных в квартирах, необходимость разрешения на посадку дерева на придомовом участке и... самовольно возведённые голубятни.


Но, пока, в диковинку право на солнечный свет, ветер (или защиту от ветра), запрет хозяина дома на использование его земли для стока дождевых вод от соседей.


А представляете что будет, когда владелец дома заведёт рядом с домом подземную галерею для выращивания грибов или ещё что по-занятнее. В моём родном Невьянске золото, например, ещё в прошлом веке на своих придомовых участках добывали...


Мощные сервера - компьютеры - в бывшей подсобке или прямо в квартире. Знаете, ныне квартиры можно сдавать не только под жильё, склад, офис, минисадик, салон, но и под домовой сервер.


А в сотне или сотнях метрах над домом парит привязанный к дому кайт (или, проще, "воздушный змей") и вырабатывает электроэнергию. Никакой фантастики - это уже возможно.


И когда не один-два домовладельца, а многие расширят свои рамки представлений, что для них возможно, тогда основы домовладения изменятся, причём практика будет впереди теории!


Давнее деление недвижимости на жилую и нежилую - совершенно непрактичное, хотя и удобное для некоторых торговцев недвижимостью, ещё долго сохранится, по инерции.


Но, будет обязательно заменено, скорее всего, более детальным делением...


Которое устареет ещё при нашей с Вами жизни.


Даже само определение, что такое дом, что такое помещение могут быть оспорены и изменены.


У Вас никогда не возникал вопрос, почему, вообще, этот жилой комплекс считается одним домом, а этот тремя разными. И в чьих это интересах?


Уверяю Вас, такие вопросы выгоды ради будут поставлены. И неоднократно...


Например, разделением многоквартирного дома на два может быть разрешён непримиримый конфликт между двумя коалициями собственников в доме.


Ведь что такое отдельный дом, когда дома пристроены к друг другу вплотную и имеют многие общие коммуникации...


Почему бы полуавтономному пентхаузу на крыше небоскрёба не быть отдельным домом.


И, строго говоря, современная квартира, с автономным отоплением, вентиляцией, даже отдельным входом, так ли уж сильно отличается от индивидуального дома в окружении плотной сплошной застройки?


С помещениями, вообще, песня...


Вы, конечно, слышали о быстровозводимых зданиях. Ещё проще и быстрее перекраивать помещения, буде такое желание.


Да и без всяких металлоконструкций и надувных стен: снесли перегородку между кухней и комнатой, заменив её на барную стойку с проходом - то ли два помещения, то ли одно.


Что такое помещения в мире передвижных стен, уличных торговых автоматов, сезонных пристроек к дому, временных танцплощадок на крыше, огороженных лестничных площадок, лоджий шикарнее иной квартирки, сторожевых будок в легковушках, полнофункциональных домиков на колёсах?


Из сказанного об основах домовладения следует сделать вывод, что именно скорость изменений, диктуемая прежде всего технологическими (в том числе, организационными) новшествами, обогащают практики эксплуатации недвижимости и строительства.


Обогащают настолько, что под вопросом оказывается опыт управления домами, имеющий многотысячилетнюю традицию.


Заключительное слово


Понятно, что во многих случаях фантазия домовладельца ограничена рамками своей квартиры и семейного бюджета на ближайшие месяцы.


Но, работа уже с несколькими квартирами требует и расчётливости, и воображения.


Тупо повышать квартплату, в надежде покрыть все свои издержки и нажить излишек, да и на том успокоиться - это не всегда лучшая тактика. Согласитесь?


Тем паче, что мы с Вами живём во времена ошеломляющих перемен и фантастических возможностей.


С этим Дед Чур прощается с Вами, до связи!