"А если не будут брать, отключим газ!"
управдом из фильма "Бриллиантовая рука"
управдом из фильма "Бриллиантовая рука"
Щедрое подарение
Во времена не столь уж давние, ещё в 90-ых годах прошлого века, большая часть домов, даже индивидуальных (односемейных) принадлежало государственным предприятиям и организациям с участием государства. Или кооперативам.
Да, выстроил себе дом, а он государственный и земля под ним государственная. Хотя у многих домохозяев и было иное мнение на сей счёт...
Только времена эти прошли: законодатели сначала предоставили отдельные возможности для частного домовладения, затем изменён жилищный кодекс, проведена массовая приватизация жилья.
И, как не сопротивляются деятели от государства на местах (для них возникает масса неудобств и подтачивается их власть), Государь (в своих интересах) раздаёт недвижимую собственность пользователям, да на льготных условиях...
В этой заметке мы обойдём вопрос, зачем это делается. Вопрос не прост и требует отдельного рассмотрения...
Зато присмотримся к некоторым следствиям столкновения советских традиций домоуправления и волны приватизации жилья с перераспределением его.
Типичный многоквартирный дом
В многоквартирном доме, отныне, может быть несколько сот и даже тысячи собственников (например, за счёт владения долями объектов недвижимости и за счёт владельцев отдельных комнат).
В некоторых домах присутствуют помещения, коими владеет государство, в лице муниципалитета, как правило...
Но, мы возьмём простой случай - типичный городской многоквартирный дом на 40 квартир, вблизи от центра города Екатеринбурга. Назовём его - Старая Пироженка на Московском Яру...
Управляется Старая Пироженка на Московском Яру "частной конторой", созданной на базе бывшего жилкомхоза.
Если Вы думаете, что жители выбирали способ управления домом и данную управляющую компанию, то заблуждаетесь.
Со второго раза и с многочисленными нарушениями (так что их по суду легко отстранить от управления домом) удалось устроить получение от некоторого количества домовладельцев подписи на нужных бумагах.
А куда же смотрели домовладельцы? Да им всё равно...
Они не хозяева своему дому! Ни каждый по отдельности, ни все вместе.
Дом, по традиции, в руках управляющего, который теперь является частной фирмой, хоть и остаётся тесно связан с городской администрацией (и связан ею "по рукам и ногам").
Знаете, вот уже скоро год как дом в управлении этой фирмы.
А она так и не заключила договоры с домовладельцами, от имени которых распоряжается. И как-то обходится... И никого это особо не смущает...
Всё как обычно. То есть дела идут по обычаю, а право к такой практике домовладения отношения не имеет.
Это здорово, что всё работает, каких бы фантастичных законопроектов ни наработали законодатели.
Но, вот что дурно. Ни домохозяева, ни управляющие не предприняли ничего существенного, чтобы сохранить и улучшить состояние дома и придомовой территории.
Да, бабушки-пенсионерки обиходили клумбы с цветами, навели красоту. Если бы это покупать как услугу, стоило бы она от 500$ в месяц с дома.
Да дворники метут тротуары и моются подъезды. Это и допрежь делалось, по обычаю. И, собственно, всё...
И дело даже не в том, что давно пора добавить 1-2 мусорных контейнера (из-за их нехватки красивый двор засорён сильно - мусор разносится ветром).
Вряд ли кто-либо даже помыслил заняться оформлением земельного участка под домом!
Интересно, что рядом со Старой Пироженкой на Московском Яру, а дом выходит фасадом на магистраль, возвышается рекламный щит и есть место для киоска.
Но никто(!) ещё не знает принадлежит ли эта земля домовладельцам, межевание не произведено.
А ведь оформленный в собственность придомовой участок - это и увеличение оценочной стоимости квартир в доме. По идее...
По факту же, пока, как уж усмотрит это и подаст агент по недвижимости (от хозяев такой предприимчивости ждать маловероятно).
Таким образом, домовладельцы и управляющие Старой Пироженкой на Московском Яру ведут себя так, словно, дом им не принадлежит.
Так и есть... Эффективны домовладельцы только в отношении своих квартир.
А вот насколько эффективны, рассмотрим в следующей главке...
Типичная квартира в многоквартирном доме
Ниже только один пример хозяйствования владельца жилой недвижимости в 40-квартирной "хрущёвке". Назовём его Сергей...
Сергей сдаёт квартиру, а сам живёт с родителями. Сдаёт на долговременной основе.
Жильцов он особо не обижает, даже компенсирует часть их расходов на текущий мелкий ремонт. И получает свои 660 у. е. в месяц (сумма условная, у Вас будет другая)...
Даже если исключить отдельные хозяйские промахи, например, установку городского телефона, не нужного ни ему, ни жильцам (это было выгодно ещё в 2000 году, ну уж никак не в 2008-ом). Его практика домовладения вызывает недоумённые вопросы...
Он, как и абсолютное большинство домовладельцев, сдающих жильё, не закладывают в сумму оплаты будущий ремонт квартиры - её амортизацию.
Имущество и риски Сергея, совершенно, не застрахованы.
И никакой компенсации рисков деньгами домовладелец себе не берёт. Что за щедрость такая?
Понятно, что уровень цен на доходное жилья - фактор неконтролируемый владельцем отдельной квартиры.
И чтобы сдать квартиру подороже пришлось бы предложить жильцам исключительные условия... А зачем? И так сойдёт.
В результате, даже на фоне дефицита жилых площадей (в нижней половине ценового диапазона) во многих крупных российских городах, рентная плата за жильё "отстаёт" от цен на покупку жилья.
А значит, если Вы покупаете квартиру в старом многоквартирном доме, то при сдаче внаём на долгосрочной основе она окупится много лет спустя, если вообще окупится...
Как Вы думаете, что будет делать Сергей, когда придёт время ремонтировать, нет ни его квартиру - общедомовое имущество. А ничего...
Разве подпишет петицию в муниципалитет, чтобы город выделил деньги на ремонт его дома.
Только муниципальные деньги, как правило, будут перехватывать предприимчивые дельцы.
В том числе те, кто будет скупать квартиры в аварийных жилых домах пачками, задёшево.
Но, ещё задолго до продажи собственной квартиры Сергей, возможно, вынужден будет снижать оплату за свою квартиру.
Моральное устаревание маленькой квартирки. Это не исправишь современными стеклопакетами.
Редкий (и очень) дорогой ремонт превращает старую квартиру в жильё, сопоставимое по качеству с квартирами в новых домах и даже старых индивидуальных домиках с газом и водой.
А и сделал такой ремонт, подъезд-то да и двор с каждым годом всё "страшнее". Про изношенные лифты в высотках я, вообще, молчу.
Типичный сценарий
Столкновение правовых новаций и советских традиций домовладения приводит к ситуации аналогичной с ваучерами.
Миллионы человек на постсоветском пространстве получили - и получат - задёшево жилую недвижимость, зачастую изношенную и обременённую многочисленными обязательствами
Слыхали о требованиях пожарной безопасности и санитарных нормах, с кого спросится при случае(?)).
Так или иначе, эти миллионы домовладельцев не сумеют с ней толком управится и потеряют её...
Но, есть и другая сторона - в 10-ые и 20-ые годы будет сделано множество состояний на скупке плохо управляемой жилой недвижимости.
Целых многоквартирных домов, где будут жить, порой, их бывшие владельцы и их наследники. Утешающие себя улучшением качества жилья и тем, что налог на недвижимость и страховку платят не они.
Хотя почти всегда это будет сделано за их счёт...
Конечно, отдельные многоквартирные дома ждёт совсем иная участь.
Некоторые сохранятся почти как есть, другие будут перестроены, многие станут трущобами и развалинами, многие снесут...
Однако, нас больше интересует сценарии для отдельных домовладельцев.
Так вот, типичный владелец одной квартиры в многоквартирном доме превратится в человека снимающего жильё, хорошо ещё, если не на условиях так называемого социального найма.
Уж очень немного останется добротных-то домов в государственной собственности. В основном, дрянь-дома.
А условия "социального найма" - что-то вроде прежнего владения квартирой по-советски.
Для кого-то это и вовсе желательно.
Но, Вам, Уважаемый/Уважаемая, возможно, не покажется привлекательным.
Тогда, быть может имеет смысл по-искать способы реализовать имеющееся у Вас недвижимое имущество. Без продажи квартиры или квартир. Да? Нет?
Последнее замечание
В стране, до сих пор не изжившей пережитки крепостного права - прописку (регистрацию), домовладельцы ещё долго во всём почти уповать на Государя и его служак на местах (и обманывать их по-мелочи).
А государственные мужи будут поступать, словно домовладельцы дети малые неразумные, не способные позаботится о себе и своих домах (и наживаться, по возможности).
Но, это не навсегда...
За сим Дед Чур прощается с Вами, и мир Вашему дому!
Во времена не столь уж давние, ещё в 90-ых годах прошлого века, большая часть домов, даже индивидуальных (односемейных) принадлежало государственным предприятиям и организациям с участием государства. Или кооперативам.
Да, выстроил себе дом, а он государственный и земля под ним государственная. Хотя у многих домохозяев и было иное мнение на сей счёт...
Только времена эти прошли: законодатели сначала предоставили отдельные возможности для частного домовладения, затем изменён жилищный кодекс, проведена массовая приватизация жилья.
И, как не сопротивляются деятели от государства на местах (для них возникает масса неудобств и подтачивается их власть), Государь (в своих интересах) раздаёт недвижимую собственность пользователям, да на льготных условиях...
В этой заметке мы обойдём вопрос, зачем это делается. Вопрос не прост и требует отдельного рассмотрения...
Зато присмотримся к некоторым следствиям столкновения советских традиций домоуправления и волны приватизации жилья с перераспределением его.
Типичный многоквартирный дом
В многоквартирном доме, отныне, может быть несколько сот и даже тысячи собственников (например, за счёт владения долями объектов недвижимости и за счёт владельцев отдельных комнат).
В некоторых домах присутствуют помещения, коими владеет государство, в лице муниципалитета, как правило...
Но, мы возьмём простой случай - типичный городской многоквартирный дом на 40 квартир, вблизи от центра города Екатеринбурга. Назовём его - Старая Пироженка на Московском Яру...
Управляется Старая Пироженка на Московском Яру "частной конторой", созданной на базе бывшего жилкомхоза.
Если Вы думаете, что жители выбирали способ управления домом и данную управляющую компанию, то заблуждаетесь.
Со второго раза и с многочисленными нарушениями (так что их по суду легко отстранить от управления домом) удалось устроить получение от некоторого количества домовладельцев подписи на нужных бумагах.
А куда же смотрели домовладельцы? Да им всё равно...
Они не хозяева своему дому! Ни каждый по отдельности, ни все вместе.
Дом, по традиции, в руках управляющего, который теперь является частной фирмой, хоть и остаётся тесно связан с городской администрацией (и связан ею "по рукам и ногам").
Знаете, вот уже скоро год как дом в управлении этой фирмы.
А она так и не заключила договоры с домовладельцами, от имени которых распоряжается. И как-то обходится... И никого это особо не смущает...
Всё как обычно. То есть дела идут по обычаю, а право к такой практике домовладения отношения не имеет.
Это здорово, что всё работает, каких бы фантастичных законопроектов ни наработали законодатели.
Но, вот что дурно. Ни домохозяева, ни управляющие не предприняли ничего существенного, чтобы сохранить и улучшить состояние дома и придомовой территории.
Да, бабушки-пенсионерки обиходили клумбы с цветами, навели красоту. Если бы это покупать как услугу, стоило бы она от 500$ в месяц с дома.
Да дворники метут тротуары и моются подъезды. Это и допрежь делалось, по обычаю. И, собственно, всё...
И дело даже не в том, что давно пора добавить 1-2 мусорных контейнера (из-за их нехватки красивый двор засорён сильно - мусор разносится ветром).
Вряд ли кто-либо даже помыслил заняться оформлением земельного участка под домом!
Интересно, что рядом со Старой Пироженкой на Московском Яру, а дом выходит фасадом на магистраль, возвышается рекламный щит и есть место для киоска.
Но никто(!) ещё не знает принадлежит ли эта земля домовладельцам, межевание не произведено.
А ведь оформленный в собственность придомовой участок - это и увеличение оценочной стоимости квартир в доме. По идее...
По факту же, пока, как уж усмотрит это и подаст агент по недвижимости (от хозяев такой предприимчивости ждать маловероятно).
Таким образом, домовладельцы и управляющие Старой Пироженкой на Московском Яру ведут себя так, словно, дом им не принадлежит.
Так и есть... Эффективны домовладельцы только в отношении своих квартир.
А вот насколько эффективны, рассмотрим в следующей главке...
Типичная квартира в многоквартирном доме
Ниже только один пример хозяйствования владельца жилой недвижимости в 40-квартирной "хрущёвке". Назовём его Сергей...
Сергей сдаёт квартиру, а сам живёт с родителями. Сдаёт на долговременной основе.
Жильцов он особо не обижает, даже компенсирует часть их расходов на текущий мелкий ремонт. И получает свои 660 у. е. в месяц (сумма условная, у Вас будет другая)...
Даже если исключить отдельные хозяйские промахи, например, установку городского телефона, не нужного ни ему, ни жильцам (это было выгодно ещё в 2000 году, ну уж никак не в 2008-ом). Его практика домовладения вызывает недоумённые вопросы...
Он, как и абсолютное большинство домовладельцев, сдающих жильё, не закладывают в сумму оплаты будущий ремонт квартиры - её амортизацию.
Имущество и риски Сергея, совершенно, не застрахованы.
И никакой компенсации рисков деньгами домовладелец себе не берёт. Что за щедрость такая?
Понятно, что уровень цен на доходное жилья - фактор неконтролируемый владельцем отдельной квартиры.
И чтобы сдать квартиру подороже пришлось бы предложить жильцам исключительные условия... А зачем? И так сойдёт.
В результате, даже на фоне дефицита жилых площадей (в нижней половине ценового диапазона) во многих крупных российских городах, рентная плата за жильё "отстаёт" от цен на покупку жилья.
А значит, если Вы покупаете квартиру в старом многоквартирном доме, то при сдаче внаём на долгосрочной основе она окупится много лет спустя, если вообще окупится...
Как Вы думаете, что будет делать Сергей, когда придёт время ремонтировать, нет ни его квартиру - общедомовое имущество. А ничего...
Разве подпишет петицию в муниципалитет, чтобы город выделил деньги на ремонт его дома.
Только муниципальные деньги, как правило, будут перехватывать предприимчивые дельцы.
В том числе те, кто будет скупать квартиры в аварийных жилых домах пачками, задёшево.
Но, ещё задолго до продажи собственной квартиры Сергей, возможно, вынужден будет снижать оплату за свою квартиру.
Моральное устаревание маленькой квартирки. Это не исправишь современными стеклопакетами.
Редкий (и очень) дорогой ремонт превращает старую квартиру в жильё, сопоставимое по качеству с квартирами в новых домах и даже старых индивидуальных домиках с газом и водой.
А и сделал такой ремонт, подъезд-то да и двор с каждым годом всё "страшнее". Про изношенные лифты в высотках я, вообще, молчу.
Типичный сценарий
Столкновение правовых новаций и советских традиций домовладения приводит к ситуации аналогичной с ваучерами.
Миллионы человек на постсоветском пространстве получили - и получат - задёшево жилую недвижимость, зачастую изношенную и обременённую многочисленными обязательствами
Слыхали о требованиях пожарной безопасности и санитарных нормах, с кого спросится при случае(?)).
Так или иначе, эти миллионы домовладельцев не сумеют с ней толком управится и потеряют её...
Но, есть и другая сторона - в 10-ые и 20-ые годы будет сделано множество состояний на скупке плохо управляемой жилой недвижимости.
Целых многоквартирных домов, где будут жить, порой, их бывшие владельцы и их наследники. Утешающие себя улучшением качества жилья и тем, что налог на недвижимость и страховку платят не они.
Хотя почти всегда это будет сделано за их счёт...
Конечно, отдельные многоквартирные дома ждёт совсем иная участь.
Некоторые сохранятся почти как есть, другие будут перестроены, многие станут трущобами и развалинами, многие снесут...
Однако, нас больше интересует сценарии для отдельных домовладельцев.
Так вот, типичный владелец одной квартиры в многоквартирном доме превратится в человека снимающего жильё, хорошо ещё, если не на условиях так называемого социального найма.
Уж очень немного останется добротных-то домов в государственной собственности. В основном, дрянь-дома.
А условия "социального найма" - что-то вроде прежнего владения квартирой по-советски.
Для кого-то это и вовсе желательно.
Но, Вам, Уважаемый/Уважаемая, возможно, не покажется привлекательным.
Тогда, быть может имеет смысл по-искать способы реализовать имеющееся у Вас недвижимое имущество. Без продажи квартиры или квартир. Да? Нет?
Последнее замечание
В стране, до сих пор не изжившей пережитки крепостного права - прописку (регистрацию), домовладельцы ещё долго во всём почти уповать на Государя и его служак на местах (и обманывать их по-мелочи).
А государственные мужи будут поступать, словно домовладельцы дети малые неразумные, не способные позаботится о себе и своих домах (и наживаться, по возможности).
Но, это не навсегда...
За сим Дед Чур прощается с Вами, и мир Вашему дому!
Комментариев нет:
Отправить комментарий